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市住建委谈:完善“购租并举,以租为主”的住房保障制度

文章来源:首都之窗 发布时间:2016-06-23 

访谈时间:2016年6月23日
  访谈嘉宾:
  邹劲松 市住建委委员、市住保办主任 
  曹世辉 市住保办审核分配处处长
  林 鹏 市住保办使用监督管理处处长 
  周 玮 市住保办危改处副处长 
  简介: 本期嘉宾将在节目中为您详细介绍北京市“十二五”期间和今年各类保障房建设交付情况、保障房装修的相关标准、中心城区棚户区疏解安置房建设进展和安置政策以及保障房申请审核系统新技术应用等方面情况。
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文字实录

  主持人:“纠正庸懒散拖,树立行业新风”,各位亲爱的首都之窗网友,大家下午好,您正在收看的是北京市政风行风热线“走进直播间”节目。随着近年来北 京市保障性住房的工作的开展,我们发现有这样一个转变,由之前的购逐渐转变到后来的租,今天我们一起来关注完善“购租并举,以租为主”住房保障制度的 相关情况,首先我们来认识四位嘉宾,北京市住建委委员、市住保办主任邹劲松,欢迎您。 
  邹劲松:各位网友!下午好! 
  主持人:您好,还有市住保办审核分配处处长曹世辉,欢迎您。 
  曹世辉:各位网友,大家下午好! 
  主持人:以及市住保办使用监督管理处的处长林鹏,欢迎您。 
  林鹏:各位网友,大家下午好! 
  主持人:以及市住保办危改处的副处长周玮。 
  周玮:主持人好,各位网友大家下午好! 

  一、北京市“十二五”期间各类保障房建设交付情况 
  主持人:今天非常欢迎四位嘉宾的到来,其实也是一直是老生常谈的话题了。邹主任今天来作客也是为了兑现我们之前承诺的落实情况。实际 上,2015年10月份,我们作客首都之窗的时候,已经承诺了这样的话,到2015年底北京市还剩余数万户经适房和限价房的轮候家庭,原则上要按照原方式 来解决已有轮候家庭的住房困难,个别困难的区县可以通过多方式来解决,如果不能进行选房,底线也是公布房源。现在时隔半年多一点的时间,我们这些承诺都兑 现了吗? 
  邹劲松:各位网友,今天我们来这里,非常感谢各位网友对住房保障事业的关心和关注。今天来向大家报告这一进展情况,坦诚跟大家交换意见,也虚心听取大家的意见和建议,接受大家的监督。“十二五”期间,北京市委市政府高度重视住房保障工作,坚决贯彻党中央、国务院的决策部署,圆满完成了“十 二五”期间确定的建设筹集一百万套保障房的任务。在完成这个任务的同时,大力推进保障房的供应方式从以售为主转向以租为主,从2013年4月19日起,全面推进公租房的统一申请审核。 
  在此之前,全市已有经济适用房、限价房的轮候家庭十几万户,为了兑现政府的庄严承诺,这些年我们会同各区各部门做了大量工作,现在可以肯定地告诉大家,目前除了东城、西城、海淀、石景山还在做收尾工作之外,其他12个区县已全面完成了配售工作,东城接近尾声,西城、海淀、石景山在做最后的资格复核和摇号筹备工作,全市经适房、限价房配售工作接近尾声,整体进程平稳有序,兑现政府的庄严承诺。 
  在解决这个问题的过程中,各部门和各区政府都付出了极大的心血和努力,首先在房源的筹集方面就下了很大的功夫。一个是本区有能力的要自己解决,对东、西城这些土地资源比较紧张的区,我们还采用了全市统筹的办法,在大兴、通州、房山、顺义、昌平等五个城市发展新区,累计筹集了五万套保障房, 来供应东城、西城和海淀,帮助他们解决这个轮候问题。同时,还鼓励海淀、石景山出台了相应的货币补贴办法,就是说百姓可以通过领取货币补贴来解决轮候问题, 也鼓励他们把一些富余的棚改安置房转化成经济适用房,一方面政府要加大房源的筹集力度,另一方面,随着轮候时间的增加,可能有一些家庭的收入会相应有所增加。为了妥善地解决这个历史遗留问题,我们采用分类施策办法,首先对已经购买住房的轮候家庭,要坚决终止资格,因为保障房是解决居住的问题,如果已经解决了住的问题,要终止资格;对于属于收入合理增长范围内,各区进行了实事求是的处理,比如对于增加退休金的,不再算他收入增加的范畴,有些区根据实际情况,根据人均可支配收 入比例,相应调高了准入标准。还有的区,对收入增加比较多的,也采用稳妥的措施给出路,比如说原来申请经济适用房超标了,可以转化为限价房,限价房超标了可以相应为每一户轮候家庭提供一个妥善的解决方案。 
  主持人:针对这些给出的方案,这些轮候家庭接受吗?或者觉得没有问题? 
  邹劲松:刚才前面讲过了,12个区已经全面解决了这个问题,另外4个区也在解决之中。可以肯定地说,房源是足够满足这些轮候家庭需要的,我们只是根据其收入增加的情况,妥善安排不同类别的房源来满足需要。我们相信这四个区会平稳地化解这些历史遗留问题。 
  主持人:其实说到你复核门槛的问题,不是简单地针对这一批,可能还要考虑之前比如我放宽了门槛,之前刷下去的这一拨是不是有公平性问题? 
  邹劲松:对,需要权衡,也要保证历史前后的公平性,也要考虑保障房家庭和社会其他家庭的公平性。 
  主持人:至此是不是可以说,我们之前在“十二五”时期遗留的这些经适房、两限房轮候的家庭都已经解决完成了? 
  邹劲松:现在房源建设的数量已经足够解决他们的问题,但是都在办理手续过程中,刚才讲的这4个区,有的可能在进行资格复核,有的正在进行分配销售的环节。 
  主持人:接下来就是时间的问题了。 
  邹劲松:对,大家完全可以放心。 
  主持人:那未来再去开工建设的或者提供的保障性住房用地性质的时候,不再建有经适房和两限房了?这个工作已经成历史了? 
  邹劲松:经济适用房和限价房的建设可以说是扫尾之年了。 

  二、2016年各类保障房建设及交付情况 
  主持人:今年年初我们公布了2016年保障房建设的筹集目标,接下来是不是给大家介绍一下我们各类保障房的开工建设和竣工交付使用的相关情况? 
  邹劲松:今年我们北京市政府确定的保障房建设计划是开工建设筹集各类保障房五万套,竣工是6万套,截至5月底开工达到2.9万套,完成年度任务的58%,竣工达到4.8万套,完成年度任务的80%,总体进展顺利。 
  主持人:谢谢您。其中比如说自住房是多少,更细的数据可不可以带给大家呢? 
  邹劲松:开工里面,棚户区改造安置房大约占2万套,自住房五千多套,公租房两千多套。在竣工的4.8万套里面,安置房是大头儿,2.8万套经济适用房、限价房,还有公租房一万八千套,接近两万套。 
  主持人:您也给出了自住房的数据,对此有网友说:住建委曾经承诺根据市场需求情况进一步加大自住房供地规模、稳定房价,而2016年房价增长惊人,自住房供应寥寥无几,计划只有6000套公租房,比自住房刚推出每年5万套减少了八到九成,请问原因是什么? 
  邹劲松:自住型商品房能发挥双重作用,一方面解决中等收入家庭的住房困难,另一方面还可以调控、平抑房价,目前推出了66个项目,总房源达到 6万多套,已经上市销售5万套,全部销售一空,很受老百姓的欢迎,目前大约一万套还在途中,正在办理各种手续,可以陆续达到分配条件。】 
  至于今年开工任务里,六千套,可能大家感觉比较少,这是各区报的最低目标,实际可能远远超过这个数,比如开工的几个就有五千多套,公租房两千多套,超出年初定的六千套的计划。另外根据市里的要求,要求相关部门今年新增自住房供地两万套的规模,自住房品种会源源不断地推向市场,并根据房地产市场情况陆陆续续地推出。自住房目前市场上有三种形态,有可以达到销售状态、开工状态的,也可能有的刚刚准备供地,这几个数字表明的状态是不一样的。可以肯定地说,今后这是一个满足中端需求的品种,不会取消。“十三五”规划里,对自住房也做了明确的要求,要求各区政府每年都要提供一定的自住房,实现它的双重作用。 
  主持人:就是完善中端有支撑的住房体系建设。 
  邹劲松:对,尤其是年轻人。根据目前的情况来看,自住房90%以上是卖给35岁以下的年轻人。 
  主持人:还是满足特定群体的需求。 
  邹劲松:对。 

  三、保障房装修的相关标准 
  主持人:说到自住房,我们看去年一个消息,去年我们发文明确“十三五”列入保障房建设计划的项目将全部实现全装修成品交房。其实我相信,我们 政府当时出台这个政策,希望申请家庭拎包入住的出发点是好的,但是我也看了一些观点,包括之前跟同事探讨了一下,拎包入住精装修,这在公租房里也是没有问 题的,它是租赁嘛,但是有必要推出的商品房就是有产权的房子也要精装修拎包入住吗?我们知道很多家庭拿到房之后会重新装修一遍,就会造成二次浪费,还不如 这点钱加强服务的质量呢。今天正好几位嘉宾也在,探讨一下,这项政策的出发点在哪里。 
  邹劲松:在制定这个政策的过程中,很多网友都提出这样的问题,我们想是这几方面的考虑,一个是中共中央国务院都下发了文件,《关于进一步加强 城市规划建设管理工作的若干意见》,明确提出要大力推进住宅产业化,实行装配式建筑,2020年装配式建筑的比例要达到30%,全装修成品交房是实现装配式建筑推进住宅产业化的必然部分,在这里面,是对住房这个产品认识的一个深化,只有成品交房,这个住房才是合格的产品,就像买汽车一样,买来之后就可以开的,不可能回家再买两个轮子,再买个方向盘,这样它是不合格的产品,我们对这个问题的认识也在深化,应该给大家交付合格的产品。 
  第二,这也是推进建筑领域里节能减排、推进绿色建筑、减少环境污染的必然举措。就像刚才主持人讲的,我们测算过,一套九十平方米以下的住房, 装修产生的垃圾会达到两吨左右,如果每年竣工五万套保障房的话,将会产生十万吨垃圾。我们想一想,我们既要住好房子,还需要有好的环境,这十万吨垃圾何处安放呢?我们想大力推进住宅产业化,实现成品交房,可以大大减少这样的环境污染。 
  第三,家庭自己的装修也带来了很多的社会问题,一方面是扰民,可能大家都有这个感觉,我们上班的人没有感觉,可能居家的老人、小孩一天到晚生活在噪音之中,因为不停的有人装修,另外并不是每人都具备安全使用的常识,擅自破坏承重结构,拆改凿,破坏环境,这些行为可能会引发这些房屋的安全隐患。 可能平时看不出来,一旦发生地震灾害的时候,如果被破坏承重结构的房屋,肯定是最先受到损害的,不利于大家财产安全使用的。
  我们基于这几个方面的原因,根据市政府的要求,从去年10月底开始,要求新纳入保障房计划的保障房一律实行全装修交房,包括公租房、自住型商品房和棚户区改造安置房。推动这个问题的核心关键是什么呢?首先就是老百姓最关注的,就是你装修的能不能达到我要求的,这个就要求开发商、装修企业付出极大的努力,最起码要做到质价相符,更高一点的要求叫物美价廉,你装的比老百姓期望的要好,他就不会再进行二次装修了。一开始我们公租房从2009年入市都是要求精装修交房的,而且运行几年看,精装修交房确实比毛坯房交房要受欢迎,老百姓入住的时间短。 
  其次,全装修交房的材料很多都是在工厂化生产的,比现场的人工操作标准要严格很多,我们曾经做过对比的案例,一个小区规格同等大小的情况下,传统装修或者自主装修的小区,每个月的报修率要达到几千次,而通过现代产业化装修的,全装修成品交房的每月的报修次数就几百次,这会大大节约后续的成本,这对老百姓是有利的,我们还是有信心能做好这个事情。当然光有信心是远远不够的,关键要让客户舒心,真正让老百姓满意,我们就提出了全过程的监管。首先开发商在设计阶段,政府就要有相应的制度规范,全装修交房要有设计规范,我们和规划部门要出详细的设计导则,包括施工图审查,包括给他们一定的要求。第二个在开发商的销售环节,尤其是自住房。现在明确提到要建立现场样板间制度,把你未来要交给老百姓的房子,所有装修材料的名称、品质、型号、厂家全部要标明,包括品牌,就是你现在看到的样板间就是未来的家,不会有任何的改变。我们没有给他降低标准,不能让他随意的更改,如果有变化,那必须要提前通知我们,而且这样的样板间所有的信息 都要采集到购房合同里去。作为双方约定的条件,在建设过程中,政府会加强全过程的监管,包括设计和施工的招投标环节,日常施工的监管、竣工的监管都有。包括要求竣工前,还要求开发商要承担责任,让老百姓挑毛病去,如果觉得不合适,要让他重新返工来维修。最后也建立一个装修质量纠纷的调处机制,组织一些专业机构、中介机构来帮助我们购房人和开发商之间处理装修质量的争议。实践来看,除了刚才讲的公租房非常好以外,最近在天坛南里棚户区改造安置房,也建立样板间,老百姓非常欢迎,认为这个装修自己按这个价格很难做出来,觉得是物有所值,这是一个方面。 
  第二是住在很多老城区的居民,并不像我们年轻人,具备装修房子的常识,很多人没有这个能力,他真希望政府一次装修到位,可以省去自己装修的麻烦。因为装修的工种涉及几十个,并不是人人都是装修专家,我认为我们政府部门有这样的义务帮他们解决住房上的困难问题。 
  主持人:这里还有一个精装修的标准问题,比如公租房是按照什么标准装修、自住型商品房按照什么标准装修?包括您说的棚改安置房,它又是按照什么样的标准装修?因为实际上它里面有成本的控制,您说我们是要求它的多好、多好,我们的开发商可能也会考虑成本的压力。作为政府来说,我们是一个什么样政 策的引导或者是什么样的底线呢? 
  邹劲松:大概分为三类,公租房和限价房、经济适用房,都按照公租房的技术导则去装修,大概的标准是每平方米800块钱,这是装修的费,含有直接费和间接费。对于各区建设的棚户区改造安置房,我们考虑跟装修政策挂钩,由各级政府自行决定,有的可能是一千,有的可能比这个高一点,有的也低一点,主要根据各自的需要来看。目前东、西城做棚户区改造安置房的精装修老百姓还是很欢迎的。第三类就是大家关注的自住型商品房,我们除了要求它的装修标准不能低于公租房以外,马上还会出台更加详细的装修标准,对于它的费用控制,我们目前提的是每平米1000块钱左右,都要写到招标文件里,这样老百姓就有一个判断的标准,你这个装修标准和价格是否相符,来接受群众的监督和检验。可能在实践的过程中会产生这样那样的问题,我们会不断的收集大家的意见,不断的改进,争取把这件利国利民的事做的到位。 
  主持人:像您刚才说的,尤其是自住型商品房1000块钱的装修标准,这样一系列的文件也好,政策也好,大概会在什么时候出台呢? 
  周玮:这个已经有了,目前上市的项目都已经按照这个落实去了。 
  主持人:还有一个问题,即使出发点这么好,自住型商品房。真的没有人拆了重新装吗?或者我们是不是应该给购房者一个选择,比如说菜单式的,您 是否愿意我们提供精装修,或者有的消费者说您还是别给我装了,您把这1000块钱退给我,有没有说有可能以后会发展成这样一种灵活的方式,还是我们规定就 是坚决要执行这样的制度。 
  邹劲松:这些问题在制定规定之前讨论也提出来过,我们会考虑当前的开发商、施工企业现有的施工组织管理水平,统一去装修可能会落实的好一些,随着管理的提高,可以逐步增加一些灵活的方式来满足个性化需求,比如说现在我们有些项目已经做了个性化的需求,比如说地板、瓷砖的颜色,实际上是可以选择的,在同等价位中可以去选择。另外还有一个理念的引导,要让广大的老百姓更加的注重装饰,装修是分为硬装和软装的。 
  主持人:这句话说的特别对,你家里的一个更好的环境,很多时候是靠软装来提升的。 
  邹劲松:硬装是房屋的一部分,关键是考虑社会效益,如果每个人都考虑自身的需求,拆卸过程当中又会产生垃圾,会对周围产生噪音的污染,要把自己的需求和社会发展的需求有机地结合起来,才能推动整个社会的进步,推进我们建筑业的革命。 
  主持人:我之前也是通过一些媒体的报道和网友的关注,看到一些说法,比如说有人说,我们新推出的精装修的自住房,可是大家在最后交房的时候, 对于装修质量表示不满,也有人之前说到,对于自住型商品房的户型有所质疑。实际上自住型商品房推出到现在有了一段时间了,我们也会不断的完善,不断的 加强监管,对于这方面我们是怎么做的呢? 
  邹劲松:自住房推出时间不是很长,难免出现问题,我们政府也是高度重视,比如最早有些开发商户型设计不合理,典型的是窗户太小,我们经过组建了保障房方案审查专家委员会,也就是说,它的方案不仅要接受规划部门的合规性审查,在接受合规性审查之前,住建委组织相关专家进行优化审查,一定让它比较合理,比如现在开小窗户的问题就解决了,其他户型设计不合理的问题也都得到了解决。在设计阶段出这个问题就把它解决了。 
  第二个,去年也发生了一件事情,有些开发商觉得自住房不愁销,购买人群远远大于供应的数量,供不应求,有些开发商搞了一些强势的条款,俗称的 “霸王条款”,合同不平等,很多同志反映到我们这儿来的时候,我们也是高度重视,迅速组织相关法律专家、房地产方面的专家进行研究。首先明确了一个问题, 政府既然推出了自住房,是解决居住问题的,出现问题,政府有责任也有权利去管这个事情,首先统一了思想。再次,建立了自住房销售合同的审查制度,我们会组织专家对每个要上市的自住房项目的合同进行提前审查,如果发现一些不合法、不合理的条款,我们会责令他修改,如果开发商不修改,不会允许他上市销售住房,保障老百姓的利益。这些制度推出之后,合同问题的争议就大大减少了。近期我们还会和工商部门尽快出台自住房销售的示范合同,大家都按照这个,确保公公正。可能入住以后,也会产生一些问题,比如说以后的精装修,但是只要我们有决心,我们有预案,出现问题不可怕,迅速研究,大家一块儿想办法解决。因为广 大网友都是专家,尤其是住房方面,能给我们提出很多怎么加强精装修质量监管的措施,踊跃提出来,合理的我们都会采纳,在此也感谢大家。 
  主持人:关键这些网友不光是住房方面非常有研究,更多的是因为他自己要住进去,所以更加关注住房的质量。 
  邹劲松:保障房由广大人民群众最终享用,我们希望按照中央十八届五中全会的要求,五大发展理念当中共享的理念,共建共享,希望广大网友参与,群策群力把事情办好。 

  四、中心城区棚户区疏解安置房建设进展和安置政策 
  主持人:接下来看一个关于安置房建设的相关进展。近日多家媒体相继报出了东城区周边、西城白纸坊地区棚改项目阳光征收的经验,接下来给大家介绍一下棚户区改造的整体情况,尤其是中心城区棚户区项目人口疏解安置房建设的进展和安置政策,简要给大家介绍一下。 
  周玮:我回答一下网友提出的问题。这里想跟大家汇报这样一组数字。棚户区改造是一项民生工程,也是一项发展工程,党中央、国务院和市委市政府 高度重视这项工作,具体到北京,它又是一项重要的安全工程、环境工程和文保工程,因为北京有它的特殊地位,历史文化名城,又是首都,京津冀一体化的目标等 等,2013年北京市大力推进棚户区改造工作以来,定了一个目标,2013到2017年完全15万户的改造任务,2013到2015年要完成8万户,去年 底我们实际完成改造了8.4万户,这个数字超过了三年8万户的目标,圆满地完成了棚改的三年计划。 
  按照市委十一届八次全会精神,到2020年,我们要基本完成中心城区的棚户区改造,这是全市2020年的目标。具体到今年的任务,今年有两个 任务,第一个是改造户数的任务,我们计划今年全市要完成3.5万户棚户区改造任务,我们年初也进行了任务分解,市政府与各区各部门都签订了责任书。到5月 底,我们已经完成了1.4万户的改造,大数1.4万户,完成年度计划的40%,其中有几个进展比较快的区,比如西城、房山、昌平,都算完成了他们今年的计 划任务。 
  第二个今年棚改的任务是建设安置房4.4万套,这个任务是安置房的建设。这个任务我们到5月底完成了2.19万套的建设任务,接近年度计划的50%,这也是按照计划顺利的推进,这样两项今年任务指标。 
  中心城区改造这块,我们建委始终会同各部门各区县,坚持一个理念,就是统筹建设,尤其对于核心城区的安置房,我们是统筹建设、统筹规划,在远 郊区县或者朝海丰石这些区县,集中建设安置住房,保证同步建设同步规划同步使用,中心城区人口疏解的情况下,同步输出中心城区优质的资源,比如优质的教育 资源、医疗资源,西城区定向安置在昌平回龙观的项目,就定向输出了教育和医疗资源,得到了居民的欢迎,实际上也取得了很好的效果。下一步,我们可能会在这 方面按照市里面的统一部署,要做更加具体的工作,尽量做到产城融合,保证老百姓出的去、住得下,就地解决就业,还能生活得好。 
  “十三五”期间,按照市里统一的要求,我们计划会在昌平、房山、大兴和顺义这四个区再建设4万套定向安置房,用于中心城区的人口疏解和安置,同步把这些优质的教育、医疗资源疏解出去,既实现了人口的疏解,也实现了城市功能的疏解。 
  主持人:但是各区的比例是多少,目前还没有定论,是吧? 
  周玮:一个区一万套吧,一共建设四万套。 

  五、保障房申请审核系统新技术应用情况 
  主持人:接下来再来看建委另外一项工作,保障房正在试运行新的申请审核系统,不久以后,家庭可以通过手机电脑移动终端自行填报申请表格,保障 房申请程序越来越人性化了,能不能介绍一下目前这套系统运转的相关情况。包括大家可能也有疑问,对于我个人隐私的保密等等,你们是怎么做的?这种系统会不 会暴露我的隐私? 
  曹世辉:为了进一步方便群众,同时也是提高我们审核的效率,我们市住建委前一阵的也是委托了专门的系统开发公司在做保障房线上申请的平台,目 前这个平台已经基本上搭建完成,正在进行内部系统测试,在测试的基础上,我们进一步修改完善,就能服务于他们。这个系统简单地说就是一个线上登记填报的平 台,因为我们现在的这种保障房申请的方式主要是需要您去户籍所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的住房保障窗口去咨询、去领表、填表,如果有一些填写的问 题还需要改,下一步我们想把这些工作都往前挪,挪到网上去,这样我们实现了在线的填报、在线的打印,然后在线的审核,而且还能够让老百姓通过一些手机短 信,实时推送,让老百姓能够掌握保障房资格申请到什么程度了,是不是通过了,整个一系列的情况。 
  主持人:信息让数据多跑路,让申请人少跑路。 
  曹世辉:对,总体的思路是这样的思路。 
  至于您刚才关心的对于个人隐私的保密,我们这个系统也是充分考虑了,我们这套系统不光是建委在审核,我们会把这些相关的数据分发到参与我们审 核的各个部门,比如说涉及公安、民政、社保公积金等等相关部门,而他们给我们反馈的数据,不是您个人到底收入多少钱,或者具体涉及个人隐私的事情,他们都 是反馈一个结果,我们给他设定一个标准,他来给我反馈结果。如果说您对这个结果有疑问的时候,我们才会进一步找相关部门确认,到底审核的数据是什么样的情 况。这个过程当中,我们也有审核、复核,确保公民的隐私不会因为通过保障房的申请发生一些泄露。 
  主持人:这种网上申请,是针对于所有的申请家庭,还是说只针对于京籍的家庭?这样网上的申请会不会缩短整个申请的时间? 
  曹世辉:首期在网上申请,目前只能服务于京籍申请的家庭,我们开通网上申请之后,各个保障房申请窗口,刚才我讲的,街道办事处、乡镇的窗口,毕竟有一些群众是不方便上网的,或者一些老年人不会上网,线下申请的窗口依然开着,你还可以通过这种方式来做。 
  主持人:也就是说渠道更多了,包括利用这个平台,还可以获得申请进度通知的信息吧? 
  曹世辉:对。我们现在的操作方式,比如说申请备案完了,由街道办事处的工作人员给这个老百姓打个电话,以后可能除了电话通知以外,我们作为系统平台,有一些推送服务,有一些自动的短信通知等等。 
  主持人:什么时候这个系统面向的范围会更大,也就是说什么时候会推出二期或者三期的工程呢? 
  曹世辉:这个肯定需要一段时间,还有另外考虑到我们审核的能力。 
  主持人:虽然是在线审核,后台还需要工作人员去审的。 
  曹世辉:对,相关部门给我们提供非京籍的支撑之后才可以。 
  主持人:但是肯定未来会扩大这个范围吧? 
  曹世辉:系统肯定要逐步提高完善。 

  六、保障房交付以后的监管和处理情况 
  主持人:好的,这是审核系统的一个新的变化,或者说新的服务。接下来再来说保障性住房小区的大家非常关心的问题,就是你的配套建设,包括物业 管理,还有之前也有媒体报过,比如说你违规出售、出租等等一系列的问题,我们在整个对于入住之后相应的监管也好,包括相应的服务也好,我们是什么样的工作 模式或者工作方法? 
  林鹏:我给各位网友报告一下保障房后期动态监管的情况。从保障房后期动态监管这块,主要从三个方面来做,一个是对于保障对象,他在取得其他住 房的情况与我们交易系统进行比对,及时发现这些保障家庭又获取其他住房的情况,近两年我们发现了2442户家庭获得保障住房之后又获得了其他的住房,取消 了343户家庭的资格,停发补贴204户,限制经济适用房在商48户,退出保障性住房37套。今年上半年,我们又通过跟商务系统进行比对,发现了334户 家庭在获得经济适用房和承租公租房以后又取得其他住房,目前公租房家庭有44户,对应相应的数据信息,我们给各区县发下去,区县进行核查,查实之后进行处 理,对保障房资源进行筛理。 
  下一步我们将关口前移,在购房资格核验阶段,对已经享受保障房的家庭,购买住房的时候进行审核,已购经济适用房的家庭,如果再购其他住房,暂 缓通过它购房的合约,对于出租方配租家庭,获得其他住房以后,信息及时反馈到我们管理系统,我们会把这些信息及时反馈到区县,进行核实,不符合条件的让他 及时退出。 
  第二方面,也是按照保障房后期监管的职责分工,加强这方面的管理。按照保障房出租型和出售型。对于出租型保障房,按照谁持有谁负责的管理原 则,产权单位负责日常监管,对已购经济适用房,由谁分配谁负责的原则,各区住房保障管理部门对日常进行监管。各区住房保障管理部门和产权单位,建立日常巡 查机制,截至目前发现53户家庭有出租的行为,也是劝其改正,处理了17户,其他也在约谈和处理当中。 
  主持人:您说的处理是什么概念的处理?是罚款还是什么样的处理? 
  林鹏:主要是限期改正,这些家庭以不了解相应政策为由,进行一些解释,给他一次改过的机会。 
  主持人:下次再犯的话不会这样宽容了是吗? 
  林鹏:第三也是结合将保障性住房的执法工作,纳入整个房管领域的执法体系,进一步重心下移,保障性住房的拆改结构、改变用途,跟防务管理的相 关执法内容相同的,合并一起,由区县执法部门来进行调查取证处理。住房保障管理部门发现这些违规的行为以后,也是建立跟区县执法部门的安全移送的机制,做 好保障房后期管理工作。 
  主持人:比如说出租问题,假如有这样一个例子,比如我之前取得了保障性住房,经适房也好、两限房也好,由于工作调动,我可能需要换地方了,我 可能需要把这个房子租出去,在另外一个地方再租,这样的行为,其实他并不是以获利为出发点,对于这样的行为,我们也要进行相应的处罚吗?或者什么样的监管 方式吗?会更宽容一些吗? 
  林鹏:咱们的保障房建设是市级统筹各区为主,家庭申请都是户籍所在地申请,您刚才说的问题确实存在,他户口可能在东城,但实际工作的地点可能 在更远的地方,或者距离相对比较大,但是保障房分配过程中,也是按照户籍属地的原则,分配完的住房,确实存在这些问题。我们现在也在研究相应的政策,想能 够通过这种疏导的方式,搭建统一的平台,解决老百姓这些实际困难。 
  主持人:比如说什么样的疏导方式,大家可以换房住还是什么样的方式呢?目前是什么样的理念? 
  林鹏:现在这个政策正在研究当中。 
  邹劲松:公租房已经允许换租了,经过产权部门的批准,政府备案就可以了。下一步是把其他保障性住房,出租出售也搭建一个平台,对合理的调换,包括产权调换、出租调换,纳入统一规范的管理渠道,既解决他的实际困难,同时也回应社会的关切,维护保障房的公平正义。因为有很多人对于这个事情也 不是很满意,认为你获得了保障房,你自己没有住,拿去出租出售牟利,我们还在排队,他们也认为不公平,所以这两方面的意见都要考虑。 
  主持人:所以未来对于保障性的住房,大家的需求,可能在制定政策上面更需要平衡各方面的需求,包括制定政策的时候,公平性其实是非常重要的一点。 
  邹劲松:对,包括在配售过程中,我们都已经注意到这个问题了。分配环节,都要实行职住平衡,现在试点是要求在本区工作或者本区户籍的人优先住房,就是就近居住的问题,避免长途奔波需要通过置换解决,但是也不能解决所有的问题,今后还要考虑搭平台来解决,疏堵结合。 

  七、保障性住房物业及配套设施建设管理标准 
  主持人:说起来公租房解决起来更灵活一些,去年访谈的时候就说已经有这样的政策,可以进行置换了。这是关于审核,我们入住之后动态审核的方 面。刚才还有一个问题,关于保障性住房小区物业的相关配套,其实可能大家还有关心,比如说停车位的配建,包括相应的其他物业的服务能不能跟得上,这一块我 们是什么样的管理模式? 
  林鹏:保障房物业这块,房屋是三分建七分管,物业是后期,前期是提供什么样的产品,直接影响到物业服务的好坏。保障房建设过程当中,也对户型 或者小区的平面布局请专家进行评审,这是一方面,另外我们通过现在已经交用的保障房,通过它的后期实际使用情况,及时发现问题,把这些问题及时反馈到前 期,在建设规划过程当中,能够解决已经产生的问题。比如说保障对象的住房需求,可能并不是说汽车的问题,有些是三轮,或者摩的,这些在小区里,如果没有固 定的存放地点的话,他乱停乱放,直接影响了小区的管理环境,把信息反馈到前期,在建设规划过程当中,预留相应的场地,为后期的管理提供方便。 
  从物业服务企业选择方面,因为在交用的项目过程当中,我们也是发现物业资质等级高、信誉好、规模大、管理更规范的物业服务企业,管理的保障房 小区的物业水平更高。去年我们也是出台了一个通知,关于进一步加强保障性住房等住房物业管理服务的通知,8号文,也是委托物业协会建立物业管理的企业名 录,目前有102家物业服务企业纳入到库中,一级是57家,其他都是二级物业服务企业。建设单位和产权单位可以通过摇号的方式,从库里选择物业服务企业, 也可以直接指定一级物业服务企业负责小区的物业服务,简化了物业服务企业的招聘衔接 。
  第三块,从保障房物业管理这块,尤其是公用租赁住房物业管理这块,加强对物业服务企业的监管,尤其是出租房,产权单位每个季度会对物业服务企 业进行测评,测评发现的问题及时向物业企业进行反馈,反馈以后,督促物业服务企业进行整改,同时考评的情况与物业服务企业的物业费收取直接挂钩,与它的经 济利益挂钩,也能引起物业服务企业的重视,这也是从产权单位内部对它的监管。 
  另外一方面,我们连续三年委托物业协会组织专家对咱们公租房小区的运营情况进行检查,发现物业服务当中的一些问题,及时提出整改意见,限期整改,并且定期回访,通过内部和外部两方面的监督,促使物业服务企业为保障性住房提供更好的服务管理。 

  八、北京市公租房的建设规划及分配情况 
  主持人:我们说了很多自住性商品房的现实情况,接下来有必要说说公租房的相关情况了,因为我们说“购租并举,以租为主”,这里有网友提到,请 几位嘉宾说说北京市公租房接下来有什么样的具体计划安排,比如说公租房数量以及各区的分配情况,这位网友说我是海淀网友,特别想问问海淀公租房的分配情 况,还有补贴目前为止的发放情况。 
  曹世辉:我先介绍一下总体情况。最近这几年,市政府一直大力开展公租房建设,从大的数据上来讲,我们这些年通过共同努力,现在已经开工建设总 体公租房数量接近20万套,这个数字还是相当大的,已经分配的接近10万套,也就是说我们还有在建待分配的项目也接近10万套,这是总体的情况。 
  从这两年的情况看,我们也是大力推进公租房的,我们提前介入,提前6个月就要编制分配方案,我们及时组织摇号。比如说今年,我们市里统筹 9961套公租房,是去年12月底给老百姓公示的房源,今年4月份组织的摇号,目前已经摇号完毕,待公租房陆陆续续竣工之后,来一个项目竣工了,就组织相 关的选房子放工作,这是从分配的角度。 
  另外,我们这两年也在不断完善政策,除了通过摇号选择公共租赁住房之后,剩下的有可能一些申请家庭说我没赶上上次的摇号,如果上次摇号的房源 有富余,我们现在的政策叫先到先得,包括一些零散的房源,我们也都是拿出来供这些已经取得资格的人员来选择,这是公租房分配的情况。 
  也有网友特别关心公租房的价格到底贵不贵,我们是不是租的起。我想,政府来推出公共租赁住房,这个政策肯定是让老百姓住得起,为此我们设计了一系列的政策。简单地说,三句话12个字,首先是市场定价,第二叫分档补贴,第三是租补分离。 
  市场定价,北京市公租房定租金的时候,首先要参照周边普通住房的租金水平,比照这个水平,我们首先公租房价格要低于周边普通住房的租金水平, 一般确定到8折左右,而且我们这个出租方是合同一签就签三年,这三年其间不会调房租,这样反映出来不会随着市场的变化而变化,因为北京整体的房租还是往上 涨的。 
  主持人:三年之后会有大幅调整吗? 
  曹世辉:首先保障三年租金绝对不会调。三年到期之后,有时候会发现我们的租金相当于周边房价租金的七折甚至更低。到期之后,如果市场发生变 化,我们确实需要重新评估,再确定新的。但是这个也请网友放心,即使公租房租金要上涨,上涨的比例也会很小,我们也会严格控制,这是市场定价。 
  第二句话,分档补贴,这也是非常重要的环节,特别是要让我们入住在公租房里的一些低收入家庭有能力去支付。这个工作我们从2012年就开始陆 续在做,我们现在的做法是分档补贴,分为6档,最低补贴租金的10%,最高的,如果您是已经取得低保的家庭,我们可以补到整个租金的95%,这个覆盖面还 是比较广的。截止到5月底,我们已经累计为11600多户家庭补贴了2.3个亿,这是纯财政的钱。 
  去年9月份,在这个补贴的基础上,我们又进一步完善了政策,主要特点,一个是在6档补贴基础上,对个别档位的补贴标准进行调整,比如原来最后 一档是1800元到2400元之间,后来调整到2000-2400,把门槛降下来了。第二种情况,我们统一调整了补贴的面积,因为原来按照国家的要求,我 们对于廉租家庭的补贴面积比较少,50平米。后来随着国家政策统一调整,把这块一律统一到公租房补贴标准60平米,这是从面积上。 
  有一些区县在制定政策当中也反映,我们总有一些特殊的情况,所以在这个政策里,有三种特殊情况还可以在原有补贴基础上再往前升一个档,首先是 家庭成员有达到重残的,第二个是家庭成员中有患大病的,因为因病致贫的情况也比较突出,各方面都在做相关的工作。还有一类是家庭成员是老年人满了60周岁 以上,而且没有子女的。这样三类家庭,我们在原有档位的基础上,经过复核通过,我们可以再往上升一个档。最后还有一个兜底条款,即特殊的原因,家庭确实特 别困难,经区县相关部门审核,可以再酌情处理,这个我们不做详细规定了,所需的费用由区财政承担,通过一系列的政策,包括最后的租补分离,我们先交后补, 也是让公租房包括公租房补贴可持续发展,通过这一系列政策,来保障我们住进公租房里的人群不会因为收入的变化或者家里发生了变故,都保证有公租房的支付能 力,让百姓能住得起。 
  邹劲松:海淀区提出的具体问题,我再补充一下。刚才曹处长也讲了,在建20万套,分配是10万,刚好50%,也就是说还有10万套在建,将来 竣工前还会继续增加,所以这个量还是蛮大的,可以满足10万户的需要。另外每年还在继续新增土地供应建设,尤其是海淀区是最早推进公租房建设的,每年都安 排了一定的新建量,同时海淀区在全国来讲还有自己的创新,一个是趸租农民回迁安置房,富余的农民回迁安置房,以市场价租过来,然后以公租房的价格租给申请家庭,尤其是在海淀北部地区,来解决北部产业发展一些人的住房需求。 
  第二个,最早提出市场住房补贴,让老百姓到市场租房,政府给他发放补贴,比政府提供的公租房,他的选择余地就更大了,可以实现就近上学、就近就业,政策也推进得比较好,我们全市也实行了市场住房补贴的政策。从去年推出以来,有五千多户申请,有一千多户获得了市场租房的资格,七百多户已经领取了市场租房的补贴,最高可以补到两千块钱,最低可以补到两百块钱,所以请这位网友放心,会有多种方式来解决他的住房困难,全市统筹的房源、在建的、未来还有新建,以及市场住房补贴等等。 
  主持人:实际上我们有实物配租和市场租房补贴的并举。之前我们说过符合条件的商业建筑将会改为公租房,这个好像是今年6月份,是市住建委的消息,想跟您进一步核实一下,什么样的条件符合条件? 
  邹劲松:今年国务院下发文件,大力培育房屋租赁市场,建立购租并举的住房租赁体系,不要让所有人都挤到买房的渠道上,可能很多人通过租房来解决住房问题。为了增加租赁房屋的供应量,除了政府大规模建设公租房以外,也鼓励商业、办公通过一定程序,调整为租赁房,面对社会出租,既可以是市场的租赁房,也可以直接调整为公租房,我们会给他相应的优惠政策,来扩大房源供应。当然,非住宅要转化为租赁房或者公租房,还有一定的条件,首先要符合技术方面的要求,比如说消防安全、房屋结构的安全,要经过科学的论证。第二,经济上要可行,也就是说这个地段一定是产业比较集中的区域,有人来租,也要能够实现一个可持续的发展。 
  主持人:比如说周围没有人上班,你在边边角角建一个,实际上没有什么意义。 
  邹劲松:对,没有租赁对象,效果并不一定好。现在北京市正在大规模推进中心城区人口疏解,包括疏解非首都功能的产业,可能会腾退一些非住宅出来,商业、办公的,我们建议在一些合适的地段,比如产业比较集中的区域、办公比较集中的区域,甚至地铁站口的区域,有针对性地改建一些公租房,来满足中心 城区就业人群的居住需要,可以就近上班居住,达到职住平衡,也解决交通拥堵。 
  主持人:政府购买这些商业建筑出钱去改还是企业行为? 
  邹劲松:应该鼓励一切资本都可以投入这个领域,社会单位都可以投入。 
  主持人:但是是否符合条件需要政府来确认。 
  邹劲松:对,还要考虑周边配套的承载能力。 
  主持人:这个事我们在推进? 
  邹劲松:对,在积极探索。 
  主持人:另外,还有网友说,上个月有四百多套公租房面向社会新就业职工分配,我是北漂一员,这项工作会长期开展吗?下一次是什么时候? 
  曹世辉:这也是网友和媒体特别关注的事情,昨天还有媒体给我们起这个名字叫职场新人公租房,我觉得这个也比较贴切,这也是我们不断完善公租房分配政策的有益尝试和探索。前期从海淀两个项目,辛店、苏家坨、还有房山在良乡有一个项目,总共三个项目,一共490套房源,拿出来首次面向无房新就业职工去分这个房子。从现场的效果来看,我们觉得是出乎意料的好,像辛店那个房子,最终确定了920户,在我们这儿成功登记的房子,远远超过房源的数量,而且 经过初步审核相关人员名单,前两天已经在住建委和市投中心的网站上公示,下一步资格审核之后,就可以进一步安排选房。刚才讲,新店那个项目,短短一天可能 就达到了我们房源和人员1:2登记的比例,这也是对于政策的一个探索,只要是符合条件的,如果您是符合我们年龄要求,在京没有房,如果是非京籍,我们也开 放了,但是符合在北京限购的条件,您所在的产业符合北京市的产业发展定位。从效果上看,刚才讲了,我们对个别项目进行统计,申请的家庭平均年龄在29岁, 而且他们覆盖面相当广,有科研院所,有知名企业,这个事做完之后,我们委里相关的热线、平台也收到了大量的消息,无论北漂一族也好,还是职场新人也好,大量的咨询,下一步我们结合北京公租房的实际情况,再做一些安排,再进行有益探索。 
  主持人:除了个人租赁,还有单位可以给集体申请公租房,我记得有这样的政策? 
  曹世辉:刚才也提过,我们现在公租房的分配方式,首先是面向轮候家庭进行摇号,让所有参与摇号的家庭都选完房,如果再有富余,第二步的顺序是先到先得,这是面向已经通过资格审核备案的,只不过由于备案时间的原因或者其他原因没有赶上参与这次摇号,也是符合我们备案条件的家庭,先到先得选。经过这两轮选择之后,还会空出来少量房源,这时候我们就可以接受社会单位的集体租赁,条件是企业的正式员工、北京户籍家庭在北京没有住房的,每次有这样的房源之后,我们都会在市投中心和市住建委的网站上进行公示,符合条件的单位都可以。 

  九、“十三五”期间“购租并举,以租为主”将采取的创新举措 
  主持人:您介绍这么多,一个很大的前提,我们首先得有房源,就跟我们今天这位网友多次发来邮件,希望扩大公租房房源的筹措,实际上我们不管是怎么分配,你先得有房子,这才是一个基础。 
  接下来,我们用一点时间,最后问几个问题。我们以“购租并举,以租为主”,接下来对公租房的发展,我们会有哪些更多的创新举措,或者思路的设计呢? 
  邹劲松:在“十三五”期间,我们继续坚持住房保障的基本制度,也就是三端思路,基本住房有保障,中端需求有支持,高端市场有调控,基本住房有需求主要是公租房和棚户区改造安置房,中端需求有支持主要是自住型商品房,高端市场调控,是指商品房,既要发展商品房市场,也要发展租赁市场。对于公租房,肯定是未来保障房的重点品种,也是最主要的品种,对于它的发展是这些思路,首先是房源筹集思路多元化,前面讲过了,可以改建一些非住宅,还可以趸租农民的安置房,还有适当的发放补贴,筹集方式多元化。建设方面,如果是新建的话,要建设品质要标准化,首先它的选址也要考虑公共交通,轨道交通沿线、产业聚集园区考虑,高标准建设。审核分配方面,审核更加便捷化,通过手机、网上系统解决申请的问题,让信息跑路,让人少跑路。分配方面是两化,一个是高效化,房源竣工之前就分配出去,一旦达到竣工,就直接分配,尽量减少房源空置的问题。另外还有一个就是分配更加人性化、精细化,比如过去搞亲情配租,老人和子女一块儿配租,捆绑式摇号,住在一起,解决居家养老的问题。还有残疾人和孤儿的配租,另外还有教师群体、医生群体、警察群体这些城市管理和服务者,应该给予更加有力的保障,因为他们是城市运营维护的管理者、服务者,需要给予特殊的保障,会出台专项配租的政策,近期会做这方面的试点,再配租会更加人性化。 
  前面讲的高效,我们这些分配方式都要打组合拳,从公开摇号到先到先得,到单位趸租,到面向社会的集体租赁,包括甚至符合一定要求的,都要通过这些方式,有机地组合起来,使我们的房源得到最大化的利用。另外管理是更加规范化,要严格管理,禁止非法转租出租,发挥房源的效益。还有服务属地化,因为他不光是居住问题,还有上学、就医这些社会公共服务的需求,要把这一块尽量落实,要他就近的上学、就医,解决他的生活后顾之忧,是一系列公租房的发展思路。当然广大网友关心公租房的扩面问题,通过专项配租、精细化的分配方式,实际上我们的公租房的准入对象有序扩大,条件来讲是最宽松的。 
  主持人:说到专项配租的问题,我倒有一个疑问,您说的专项配租,不会回到过去集体宿舍的局面吗? 
  邹劲松:专项配租是针对特殊人群,但是这些人群也要符合一定条件,对居住安排有严格的要求,比如对家庭的,还是以单元房为主,如果单身的,可以安排集体宿舍。我们在建设过程中,也会安排一些单身宿舍,这样面积小,有一个好处,就是租金总价比较低,有利于减轻他的负担。 
  主持人:但基本的生活保障在里面,即使是单身宿舍,也得有独立的卫生间和独立厨房吧? 
  邹劲松:对,根据人民生活水平的提高,这些问题都有所考虑,比如说在朝阳区常营建了青年公寓,面积很小,一个单间可能二十平米左右,但是有独立厨房和卫生间。 
  主持人:这位网友说,我名下有一套自住型商品房了,还可以购买普通商品房么?如果购买的话,算首套还是二套?同样另外还有网友问到,说通州限购之后,还可以买通州的自住型商品房吗? 
  曹世辉:从自住房政策来讲,只是要求符合条件的家庭只能购买一套自住型商品房,如果您已经购买了自主型商品房之后,只要符合北京限购条件,目前政府是不禁止您再买第二套住房的。当然我们在实践过程当中,其实也有网友反过来给我们提出问题,是不是我刚买完自住房又买商品房,这样是不是有一点规避政策?实际上两种不同的声音都有,但是目前的政策应该是可以买。至于说是不是算二套,因为二套涉及到税费、银行贷款的问题,可能需要向相关部门做这种政策的解读。 
  主持人:关于说通州限购之后,还能不能买通州的自住型商品房,这个有影响吗? 
  曹世辉:首先你要买通州的自住型商品房肯定能买,但是首先你得符合通州的限购政策。 
  邹劲松:通州单出了限购政策。 
  曹世辉:首先你要符合通州的限购政策,然后你符合自住型商品房的条件,就可以买。 
  主持人:还有网友问到,刚才你们介绍城里的棚改情况,我住昌平南口,我是郊区棚户区里的老百姓,什么时候能改善居住条件? 
  周玮:南口是一个老镇,有它的特殊历史意义和现实意义,现场我也去过,确实环境比较差,居民住房条件也比较困难。近3个平方公里280多公 顷,5000多户,总投资预计达到近150亿,2014年开始,昌平区一直谋划南口棚户区改造的工作,今年南口的棚改项目乘势列入了北京市棚户区改造的项 目,也就是说已经在区政府这个盘子里推进了,下一步区里正在做改造的规划,因为老镇有保护的要求,也有其他的发展的要求,昌平区在做规划,适时就会启动这 个项目的改造工作。 

  十、结束语 
  主持人:今天非常感谢四位嘉宾来到演播室,给大家详细的解答和介绍了北京市保障性住房建设和配租的相关情况。最后还是用网友的问题,或者他的 一个建议作为总结,他说希望我们继续扩大公租房的房源,让更多的北京青年获得住房的机会,解决住房需求问题。当然今天非常感谢网友们的关注,本期的访谈就 到这里。再见。

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